賃貸と持ち家はどちらがおトクか?|住宅に求めることは何かを考える

お金を使う

人生で住宅に求めることは何か考える

家を買うか借りるか悩む前に、住宅に何を求めるのかを考えましょう。

それによって、選択肢が絞られることもあります。

  • いろいろな場所に住んでみたい
  • 通勤に便利な都心が良い
  • 周りの自然環境が大切
  • 災害のときなどの安全性が重要
  • 子どもに資産を残したい

住宅に求めることを考えて、今後の指針としましょう。

金利や住宅価格は常に変動 どちらが得とはいえない

買うか借りるかを似たような住宅で試算すると、下表のように総支出額にそれほど差がないことが分かります。

購入した場合、住宅ローンの金利が上がれば、支出は増えますが、住宅価格が購入時よりも上がれば資産価値も上がります。

ただ近年、すでに住宅は余っていて空き家が増えています。

場所によっては購入後に価格が大きく下がるリスクもあるので、エリアの選択が重要になります。

一方、賃貸は、収入や家族の状況に応じて住み替えることで支出をコントロールできます。

どちらにもメリット・デメリットがあり、最終的にどちらが得かは実際に時間が経過しなければ分かりません。

価値観にもよるところも大きいでしょう。

どちらも購入時や転居時にはまとまったお金が必要になるので、しっかり貯めておくことが選択肢を広げます。

購入と賃貸の50年間の住宅費を比べる

「購入」の場合は、老後に自宅を担保にお金を借りて老後資金にすることもできますが、税金などの維持費がかかります。

一方、「賃貸住宅」は購入とは異なり維持費がかかりませんが、入居時に敷金・礼金、定期的に更新料といった費用がかかります。

それらも含めて比較するとどのようになるのか見てみましょう。

購入と賃貸の住宅費比較
 

購入

賃貸

物件の設定

  • 3,000万円の新築マンション
  • 頭金500万円、住宅ローン2,500万円
  • ローンの金利2.5%固定、返済期間35年
  • 毎月の返済額89,373円
  • 1~5年は2DKで家賃8万円
  • 6~30年は子どもが大きくなり3LDKで家賃13万円
  • 31年からは子どもが独立して2DK家賃8万円
  • 2年ごとに家賃1ヵ月分の更新料

入居時の費用

  • 頭金500万円
  • 諸経費150万円(物件価格の5%)

敷金・礼金・仲介手数料各1ヵ月で合計3ヶ月分24万円

住宅ローン/家賃の総額

住宅ローンの総支払い額3,753万6,660円(うち利子の分1,253万6,660円)

家賃の総額6,300万円

その他の費用

  • 固定資産税450万円(概算)
  • 管理費・修繕積立金1,500万円(管理費・修繕積立金は月平均2万5,000円と仮定)など
  • リフォーム費用500万円
  • 転居時の敷金・礼金・仲介手数料63万円(2回分)
  • 引っ越し費用60万円(2回分)
  • 更新料の総額244万円

住宅ローン控除(減税)

− 220万円

なし

合計

6,633万6,660円

6,691万円

※住宅ローン控除で所得税が還付される。

住宅ローン減税以外は支出なので、収入になる控除はマイナスで表記。

1.購入

【購入時も購入後もお金がかかる】

(1)購入時にかかるお金

住宅価格に加えて、税金などの諸費用がかかります。

住宅購入時かかるお金

※諸費用に関して

新築:物件価格の3~7%程度

中古:物件価格の6~10%程度

内訳:

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 不動産取得税
  • 固定資産税精算金
  • ローン事務手数料
  • 地震保険料
  • 適合証明手数料
  • 火災保険料
  • 団体信用生命保険料 など

(2)購入後にかかるお金

固定資産税のほか、修繕費なども自己負担になります。

  • 住宅ローン毎月返済額
  • 維持費・諸費用

※維持費・諸費用に関して

一戸建て:

  • 増改築費
  • 建物修繕費

マンション:

  • 管理費・修繕積立金
  • 駐車場代 など

共通:

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 火災保険料
  • 設備・内装修繕費

2.賃貸

【入居時は家賃の4~5ヶ月分を用意】

  • 敷金:家賃1~2か月分が目安
  • 礼金:家賃1ヶ月分が目安
  • 仲介手数料:家賃0.5~1ヵ月

ここ数年、敷金・礼金の相場はわずかながら下降傾向となっています。

また、敷金・礼金なしの物件もあります。

公営住宅の入居条件はどのようになっているのか

県や市、区などの自治体が供給する公営の賃貸住宅は、住宅に困っている人が対象なので、家を持っていない、2人家族で所得金額227万円まで(東京都都営住宅の場合)などの条件を満たせば申し込むことができます。

収入に応じた家賃設定になっている公営住宅もあります。

人気が高い地域に立つ公営住宅は、応募者多数で抽選になることもあります。

子育て世帯には当選率や家賃を優遇する自治体もあります。

コメント