ローンはなるべく少なく毎月無理なく返せる額にする
まず誰が住宅ローンを組むかを決めましょう。
シングルなら自分1人で借りますが、結婚しているなら夫婦で借りる「ペアローン」も可能です。
住宅ローンを組む際は年収などをもとに審査があり、借りたい額を必ず借りられるわけではありません。
1人では足りない場合、配偶者の収入を合算したり、2人でローンを組んだりすることで借りられる額を増やすことができます。
とはいえ、負担する利子も多くなりますから、無理をすると後々家計が苦しくなります。
しっかり頭金を貯める、親からの援助を利用する、物件を見直すなどにより、ローンはなるべく減らすのがポイントです。
ローン組む前のポイントチェックリスト
誰がいくら借りてどう返すのか。
次の5つのポイントをしっかりチェックしましょう。
【チェックリスト】
□誰が借りるかを決める
１）夫のみで組む
- 妻は専業主婦またはパートの場合
- 共働きの場合でも、今後の出産・子育てを見込んで、夫のみの収入で借りられる額を、夫のみで組むパターンもあり
２）夫婦で組む
- それぞれの収入に合わせて比率を調整（妻の借り入れを少なくして返済額を減らすなど）
- 夫は固定金利、妻は変動金利など金利タイプを使い分けてもよい
□60歳または65歳まで何年あるか計算する
老後にローンが残らないよう、返済を終えるのは、60歳か65歳までが目途
□金利タイプを固定か変動か決める
現在、金利はかなり低い水準などで、計画的に返したいなら固定金利を選択
□頭金を試算する
頭金や諸経費を原田後も、3ヶ月～半年分の生活費は貯蓄で確保しておきたい
□ボーナス併用払いはできればしない
景気の動向や会社の業績に左右されるボーナスはあてにせず、毎月返済のみにする
1,000万円借りると毎月の返済額はいくら？
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年利（%） |
25年返済 |
30年返済 |
35年返済 |
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1.0 |
37,687円 |
32,163円 |
28,228円 |
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1.5 |
39,993円 |
34,512円 |
30,618円 |
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2.0 |
42,385円 |
36,961円 |
33,126円 |
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2.5 |
44,861円 |
39,512円 |
35,749円 |
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3.0 |
47,421円 |
42,160円 |
38,485円 |
|
3.5 |
50,062円 |
44,904円 |
41,329円 |
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4.0 |
52,783円 |
47,741円 |
44,277円 |
|
4.5 |
55,583円 |
50,668円 |
47,325円 |
上表は固定金利ローンで1,000万円を借りた場合の毎月の返済額です。
金利と期間を選び、毎月返せる額を表の金額で割れば、借りられる目安がわかります。
例：現在30歳、金利1.5%で30年返済（60歳で返済完了）の場合
毎月8万円を返済出来る想定で計算すると
80,000円÷ 34,512円× 1,000万円= 2,318万円 ☜ 借りられる金額
※変動金利で借りて途中で金利が上がったら、毎月の返済額が増え、利息も含めた返済総額は増えます。
ペアローンは住宅ローン控除でおトク！
夫婦で借りるペアローンは、住宅ローン控除もそれぞれ受けられるので、収入が多く節税したい夫婦にはオススメです。
片方が亡くなった場合、その人の分はローンに組み込まれている団体信用生命保険で返済されます。
なお、離婚時は住宅を担保に入っているため共同名義を解消しにくいといったデメリットがあります。
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借りる人 |
夫 |
夫と妻 （ペアローン） |
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審査の対象となる収入 |
夫の収入のみ |
妻の収入も合算 |
夫、妻それぞれの収入 |
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契約者（債務者） |
夫1人 |
夫 妻は連帯保証人（※） |
夫 妻は連帯債務者（※） |
夫と妻それぞれが契約（お互いが連帯保証人） |
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住宅ローン減税の対象 |
夫1人分 |
夫妻2人分 |
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返済 |
夫は病気・失業時でも返済義務あり |
夫が病気・失業時は妻にも返済義務あり |
どちらか死亡時は、残されたほうのローンは残る |
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※連帯債務者は主債務者と同じく債務を負いますが、連帯保証人は主債務者に対する保証人なので、主債務者の返済が滞ったときに返済の義務が生じます。
フラット35は連帯債務の形で申し込みができます。
「返済負担率」は20%以内が理想
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。
この数値が高いと負担が重くなり、返済が滞る可能性が高まります。
もっと高くても貸してくれますが、できれば20%以内、多くても25%以内に抑えた方が安全です。
例：毎月80,000円、ボーナス返済なし、税込年収450万円で住宅ローン以外の借り入れなしの場合
（80,000円×12ヶ月+ 0円+ 0円）÷450万円×100 = 21.3% ☜ 20%以内に抑えたい！
なお、上記の例では税込年収で計算しているため、手取りでは負担率はもっと高くなります。
住宅所有者の名義を変更すると税金がかかるので注意！
住宅の所有者は「お金を支払った人」になります。
所有者の登記はその人の名前（名義）で行います。
不動産の名義を変更すると、課税の対象になるので注意しましょう。
たとえば、親から子へ名義を変更する場合は、贈与税がかかります。
ただし、離婚で財産分与して夫から妻に変更する場合は、非課税となります。
住宅ローンを返せなくなったらどうなるか
住宅ローンは住宅を担保に借り入れているので、最悪の場合、住宅を手放すことになります。
毎月の返済額の減額などを借り入れした金融機関に交渉し、それでも返せないときは、住宅を売り、残りのローンを清算します。
ローンが残るなら、無理のない範囲で返していける任意売却という方法もあります。
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