REIT(不動産投資信託)とは?|初心者にオススメの投資方法とは?

マネー全般

購入の手間や投資金額を考えると、資産運用の初心者にとってはREITやREITファンドは実物の不動産よりも扱いやすい金融資産と言えます。REITやREITファンドを購入することで、日本だけではなく、間接的に世界の有名不動産のオーナーになるということも可能です。

REIT(不動産投資信託)の特徴

REIT(不動産投資信託)は証券会社で口座を開けば売買できます。配当利回りは平均 3~ 4%程度で、株式の平均配当利回りを2ポイント近く上回り、利回り狙いの投資家に人気です。証券取引所に上場されている銘柄も年々増えています。
ただし、配当利回りだけに着目すると、思わぬ価格下落に肝を冷やすことがあります。REITの種類や投資のポイントを確認します。
REITの銘柄数は2017年1月末現在で57あり、投資対象によって、「オフィスビル型」、「商業施設型」、賃貸マンションなどに投資する「住居(レジデンシャル)型」、「物流施設型」、「ホテル型」、老人ホームに投資する「ヘルスケア型」に分類されます。複数のタイプを組み合わせる「総合型」もあります。ホテル型やヘルスケア型の一部には、投資した施設の利用料が割引きになる優待制度があるのも魅力です。

REIT(不動産投資信託)の特徴
種類 投資対象や特徴
オフィスビル型 オフィスビルを投資対象とするが、景気の影響を受けやすい。
商業施設型 大型ショッピングセンターなどを投資対象とするが、景気の影響を受けやすい。
住居型 賃貸マンションなどを投資対象とするが、景気の影響は受けにくい。
物流施設型 物流倉庫を投資対象とするが、ネット通販の動向に影響を受けやすい。
ホテル型 ホテルを投資対象とするが、訪日外国人数や為替動向に影響されやすい。
ヘルスケア型 老人ホームや高齢者向け住宅を投資対象とするが、景気の影響は受けにくい。
総合型 様々な種類の不動産に分散投資するのが特徴。

 

REITの価格変動の要因は何か

REITの値動きは、株式と債券の中間とされます。REITは、不動産投資法人が投資家から集めた資金や銀行などから借りた資金で物件を取得します。そのため、価格は長期金利の動きに左右されます。
金利の上昇局面では、将来の借入金利の上昇などを嫌気して売られ、価格が下がりやすくなります。逆に金利の低下局面では買われ、価格が上がる傾向があります。つまり、おおむね金利と逆の動きになります。
REITのタイプによって値動きが異なることもあります。オフィスの賃料は景気に左右されるため、景気拡大局面ではオフィス型が買われ、後退局面では売られやすくなります。
賃貸マンションや老人ホームは、景気の動きに賃料が左右されにくい面があります。物流施設型は、配送センターの稼働に影響するネット通販の動向に、ホテル型は訪日外国人の数や為替動向に影響を受けることがあります。

REITの投資方法

このため、REITの投資では景気に左右されるオフィス型と、左右されない住居型を組み合わせるなど、投資対象を分散させるのが基本です。資金に限りがあり、分散投資が難しい場合は、総合型を選ぶか、上場する全 REITを対象とした「東証 REIT指数」に連動する ET F (上場投資信託 )への投資を検討してもよいでしょう。
一般的な投資信託では、毎月分配金が支払われるタイプが人気ですが、REITでも、決算期の異なる銘柄を組み合わせて投資することで、毎月分配金を得られます。REITは半年ごとに決算を行い、分配金を支払うしくみなので、決算期の異なる6銘柄へ投資すればよいのです。NISA(少額投資非課税制度)を活用すれば、毎月支払われる分配金を非課税にすることができます。NISAの年間投資額の上限は 120万円なので、一定額の分配金を毎月非課税で得るためには、複数年にまたがって購入する、などの工夫が必要になります。

個人投資家ポートフォリオにおけるREIT(リート)とREITファンド

1.不動産をポートフォリオの中でどのように扱えばよいのか

既に住宅ローンを組んでおり、これ以上不動産への投資は必要ない、または、バランス型投資信託を保有しているので、分散投資としての不動産は必要ないと考える人もいるかと思います。

分散投資を心掛けるのであれば、国内で住宅ローンを組んでいる方に、さらに日本のREITは必要ないかもしれません。しかし、米国やアジアのREITは地域で分散されている点、また、アジアなどの経済成長率の高い国や地域のREITはカントリーアロケーションという観点からは検討の余地があると思います。

また、バランス型投資信託を保有し、既に分散投資をされている場合でも、そのポートフォリオにREITが含まれていない場合もあります。

このように、REITは投資家ごとに運用する資産に応じてどのように取り込むかという点で異なる結論が出やすい資産といえるかもしれません。
株式や債券といった定番資産に異なるタイプの資産を加えるという点で面白いかもしれません。

2.REITファンドのメリットとデメリット

REITファンドのメリットは、一言で言うと例えば1万円程度の少額から投資可能ということです。一方、REITファンドのREITに対してのデメリットは、信託報酬が必要となることです。これは投資のプロに運用を委託するために発生するもので仕方がない費用ですが、できるだけ信託報酬が低い投資信託を選ぶことが長期投資を考えた場合、大切になります。

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将来お金の不安をなくすためにできることとは?

将来的にお金の不安をなくすには、貯蓄を増やすことも大切ですが、ただ、貯蓄を漫然と続けているだけでは、お金が貯まることはあっても増えることはありません。足し算だけではなかなか資産は増えません。

貯蓄を始めることはもちろん悪いことではないし、大切なことですが、お金持ちは積極的に投資を行っていることを肝に銘じておく必要があります。

超低金利の時代に、2%、3%の金融商品を探そうとすれば、投資信託や株式といった投資商品にならざるを得ないでしょう。投資をすることはお金を増やす上では避けては通れないものと認識する必要があります。

平均寿命が延びてくると、定年退職後の収入を年金と貯蓄に依存するだけは不安を抱えながら生活することになります。投資で資産を増やすことが必要になってきます。お金の不安を解消して、老後を安心して暮らしていくために投資などにぜひ挑戦してみてください。

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